مریم فکری: در حالی به فصل نقل و انتقال مسکن نزدیک می‌شویم، فعالان بازار مسکن از رشد حدود ۱۰ تا ۴۰ درصدی اجاره‌بها خبر می‌دهند و برخی مالکان نیز پیشنهادات عجیب و غریبی برای اجاره واحدهای مسکونی مطرح می‌کنند. این شرایط و عدم تناسب نرخ اجاره با درآمد مستاجرها کار را به جایی رسانده که مستاجران به اولویت‌های بعدی همچون کوچ به حاشیه شهرها فکر می‌کنند؛ اتفاقی که به طور محسوس در سال گذشته مشاهده می‌شد و بسیاری از مستاجرانی که دیگر توانایی اجاره حتی در مناطق پایین تهران را نداشتند، به حاشیه شهر تغییر سکونت دادند.
آن‌طور که فعالان بازار مسکن می‌گویند، فصل اجاره باید از ۱.۲ ماه آینده آغاز شود، اما در حال حاضر کمتر کسی را می‌توان یافت که امکان جابه‌جایی را در این بازار داشته باشد؛ چراکه متاسفانه یک جو روانی ایجاد شده مبنی بر این‌که قیمت مسکن ۲ برابر شده و به تبع آن، نرخ اجاره مسکن نیز دو برابر شود.
بنا بر اطلاعاتی که در زمینه ثبت قراردادهای خرید و فروش و اجاره در بازار مسکن در مدت زمان ۲۱ روز ابتدایی اردیبهشت امسال منتشر شده، میزان ثبت قرارداد اجاره در این مدت نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاهش یافته است. با این حال، بررسی‌ها حکایت از آن دارد که ۱۰ تا ۴۰ درصد نرخ اجاره‌بهای پیشنهادی در اردیبهشت رشد کرده است.
آخرین آمار بانک مرکزی مربوط به تحولات اجاره‌بهای مسکن در فروردین‌ماه امسال نیز حاکی از آن است که در شهر تهران و در کل مناطق شهری اجاره‌بها به ترتیب معادل ۲۱.۹ و ۱۸.۸ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش داشته است.
منافع گروهی در گرو بهم‌ریختگی بازار اجاره
وضعیت نامشخص بازار اجاره، در حال حاضر باعث شده که دولت به دنبال سازوکاری تازه برای ساماندهی بازار باشند. بر همین اساس، در روزهای گذشته مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، از رونمایی برنامه‌ای برای حمایت مستاجران خبر داد که در روزهای آینده اعلام خواهد شد. عباس فرهادیه اعلام کرد که اواخر هفته آینده چند برنامه که التهاب بازار اجاره را کاهش می‌دهد، نهایی خواهد شد. به اعتقاد وی، نرخ اجاره‌بها هیچ ارتباطی به قیمت مسکن ندارد.
فرهادیه در خصوص جوی که بازار اجاره به راه افتاده، عنوان کرده است: این جو روانی متاسفانه توسط عده‌ای که منافع آنها در این قضیه است، در حال رقم خوردن است؛ البته نمی‌خواهیم کسی را به این داستان متهم کنیم. وی باور دارد: بخش اجاره اصولا تا الان نشان می‌دهد از تورم عمومی پیروی کرده و امروز هم اعتقاد داریم نرخ اجاره از تورم عمومی تبعیت می‌کند و این جهش‌های قیمتی مسکن در خصوص بازار اجاره صدق نمی‌کند.
اخذ مالیات تصاعدی از اجاره‌های بالا
به نظر می‌رسد یکی از سازوکارها و ابزارهایی که دولت برای کنترل قیمت‌ها در بازار اجاره در نظر گرفته، دریافت مالیات تصاعدی باشد. موضوعی که به تازگی وزیر راه و شهرسازی نیز خبر داده است. محمد اسلامی اعلام کرده اصلاحیه‌ای را با مجلس پیگیری می‌کنیم که در صورت تصویب، چنانچه سقف اجاره‌بهای مسکن رعایت شود، مشمول معافیت مالیاتی شود، در غیر این صورت اخذ مالیات به صورت تصاعدی افزایش می‌یابد.
به گفته محمد اسلامی، این اصلاحیه هنوز در مرحله اجرایی نیست و در تعامل با مجلس هستیم. نکته مهم این اصلاحیه این است که کار اثربخشی برای مستاجران انجام شود.
وی عنوان کرده برای اتصال سامانه مالیاتی آن نیز اقداماتی را انجام دادیم و باید چند سیستم به هم متصل شود. البته مهم این است که اطلاعات دقیق وجود داشته باشد و از آن استفاده کرد.
آن‌طور که صدیف بدی، سخنگوی کمیسیون عمران مجلس درباره نشست چندی پیش مجلس با وزیر راه گفته، قرار است براساس ارزش منطقه‌ای ملک و دارایی افراد، نرخ و تعرفه مشخصی تعیین می‌شود که در صورت رعایت مالکان معافیت مالیاتی تعلق خواهد گرفت و اگر رعایت نکنند، طبیعتا به او تعلق نگرفته و مالیات به صورت تصاعدی اخذ خواهد شد.
ضمانت اجرایی مالیات تصاعدی؟
حسام عقبایی، نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک کشور در خصوص دریافت مالیات تصاعدی از مالکانی که سقف اجاره‌بها را رعایت نمی‌کنند، در گفت‌وگو با خبرگزاری خبرآنلاین می‌گوید: در رابطه با این اطلاعاتی که داده شده، چند نکته مطرح است. زمانی مشکل مسکن در حوزه خرید و فروش و اجاره حل می‌شود که توازن بین عرضه و تقاضا برقرار شود. تا زمانی که این توازن وجود ندارد و ما سالانه یک میلیون و ۴۰۰ هزار واحد مسکونی نیاز داشته باشیم و تولید مسکن نیز به ۳۰۰ هزار واحد مسکونی هم نرسد، هر نوع طرح دیگری را بخواهیم در کشور اجرا کنیم، جنبه مسکنی و درمانی دارد و درمان درست برای حل مشکل نیست.
به اعتقاد وی، نکته دیگر این است که در خصوص اجاره و یا قیمت‌گذاری املاک، با برخوردهای تعزیراتی، پلیسی و قضایی مخالف هستم، اما اعتقاد دارم با کسانی که در بازار مسکن سوداگری می‌کنند باید برخورد پلیسی، قضایی و تعزیراتی شود.
عقبایی در خصوص کنترل قیمت اجاره تصریح می‌کند: اگر بگوییم اجاره‌بها از یک سقفی افزایش یابد و به آن مالیات تصاعدی تعلق می‌گیرد، این کار به نظر من روشی است که تنها موجر دیده شده و مستاجر را ندیدیم. به عبارت دیگر، برای موجر راه فرار وجود دارد.
وی عنوان می‌کند: فرض می‌گیریم، موجر در سال گذشته یک میلیون تومان اجاره می‌گرفته و سال بعد اجاره خود را می‌خواهد ۲ میلیون تومان کند. چه ضمانت اجرایی وجود دارد که بشود مالیات تصاعدی از این موجر گرفت؟ موجر می‌تواند به مستاجر بگوید که من یک قرارداد با شما تنظیم می‌کنم و در این قرارداد نرخ اجاره پارسال را می‌نویسیم که من حتی مشمول مشوق مالیاتی هم شوم، اما شما جداگانه ۱۲ چک ۲ میلیون تومانی به صورت جداگانه به من می‌دهی. آیا مستاجر راه دیگری دارد؟ مستاجر مجبور است تن به این کار بدهد. اگر هم مستاجر نپذیرد و بگوید نباید با قاعده‌ای که وجود دارد، این اجاره را بگیرید، موجر می‌گوید برای مثال، من خانه‌ام را می‌خواهم به دخترم یا پسرم بدهم تا بنشیند، لطفا تخلیه کنید.
نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک کشور متذکر می‌شود: راه‌های فرار بسیاری برای موجر وجود دارد و این ابزارها خیلی کارا و موثر در کنترل نرخ اجاره نیست.
عقبایی با بیان این‌که در تمام کشورهای توسعه‌یافته قوانین مالیاتی سنگینی برای خانه‌های خالی وجود دارد، می‌گوید: من اعتقاد دارم که دولت برای خانه‌های خالی‌ای که در کشور وجود دارد و به طور عمده در مناطق بالا و خانه‌های لوکس و مدرن است، باید مالیات سنگین تعیین کند تا الگوی سازه ساختمان‌سازی در کشور تغییر کند و روی الگوهای متعادل و متناسب دهک‌های ضعیف و متوسط قرار گیرد و توازن برقرار شود. نکته بعدی این است که اگر خانه‌ها خالی بماند، میزان مالیات به حدی بالا باشد که مالیات اجاره ندادن خیلی بیشتر از اجاره گرفتن باشد. به عبارتی، مالکان مجبور شوند خانه‌های خود را خالی نگه ندارند.
وی با تاکید بر این‌که ما باید قوانین مالیاتی سنگین و تاثیرگذار در خصوص خانه‌های خالی وضع کنیم، عنوان می‌کند: با توجه به مثالی که برای شما زدم، می‌تواند گفت دریافت مالیات تصاعدی از اجاره‌های بالا در مجموع راهکار اثرگذاری نیست.
